SOHO中国股东会记要(2020年5月22日)

问题1:专业机构的报告来看,对于北京的商业办公楼的供方面增幅很快,疫情对于我们今年的影响您预计是什么样的,包括整个的出租率和公司的业绩影响。

潘石屹回答:疫情对全世界影响都很大,我现在是在纽约,美国感染已经一百多万人,这几个月时间我们密切关注疫情对我们租赁的影响。应该说我们现在一共有8个核心的项目,上海4个、北京4个。上海的情况基本上恢复到了疫情前差不多,恢复的很快,政府的力度也很大。而北京的情况就比上海差的多,北京也是4个项目,每个项目都比不上上海的,这是一个主体的情况,最差的时候办公楼租金的收缴率2月或3月只有50%,很快地我们用各种办法达到了80%,现在陆陆续续再起来了。实际上我们每天和客户在通电话沟通,这里面我们看到对中小型商户的影响还是非常大的,无论在北京还是上海,要比办公楼的影响还要大。在办公楼里我们发现这样一个现象,就是小型的传统公司我们不怎么看,这些公司的退租率受疫情的影响都非常的大,在这里我们看到一些新起来的公司,比如科技公司、互联网公司本来在去年看是不看好的,泡沫快过去了,尤其是线上教育公司,结果在疫情期间我们觉得有问题的公司活过来了。而且现在租我们上海的一个项目、北京两个项目一些非常大的客户都是互联网公司,其中一个公司就是阿里,这个星期就能签合同,从阿里分离出来的一个非常大的公司搬到我们望京SOHO去。另外一家公司也是中国现在非常知名的一家互联网公司,我估计到5月底也能够签合同,设为中国区的总部,涉及的面积都很大。我们退租的数额比较多,尤其是旅行社、旅行公司、办签证等影响量比较大,可是这些网上教育的公司,互联网公司、5G公司需求量还是不错的,下一步我们密切在关注中国的经济,随着全球化发展,美国的经济一蹶不振,同时欧洲的经济也不好,从而影响中国的经济,其实根本的局面是否能够扭转就看疫苗什么时候出来,现在我们看到疫苗的试验都在紧锣密鼓的做,还有一个我们比较担心的就是第二波疫情会不会来,今年的秋天是否会来,这是我们比较担心的点,我在纽约通过视频电话和一些朋友进行交流,人类历史上大的疫情80%以上都有第二次,所以这几个因素可能是不能够确定的因素。

问题2:疫情发生之后各个国家也采取了很多措施,包括整个的流动性也发生了一些很大的变化,国内国外比较您觉得商业地产在这个大背景之下它的投资收益率会有什么样的变化,因为之前我看过您的访谈,您说过整个投资的收益率和资金相比还是相对偏低的,这种大的环境变化之下您觉得未来会是什么样的状况?中国在国内商业地产的吸引力会不会有更好的提升?

潘石屹回答:中国的租金回报率普遍的底,跟全世界是没办法比较的。在中国房子的租金回报率里最低的是“住”,办公的租金回报率尽管跟国外相比比较低,还是比“住”能够高出一倍。我们公司的情况整个的现金流非常的好,负债率也很低,我们的资金成本在财务报表上是4.8%。在中国现在的金融环境下,我们作为一家房地产公司别人都是百分之十几,我们是4.8%,我们的资金成本还是比较低的。未来的情况确实不好说,我觉得两种情况,第一种情况经济恢复了的话,我们持有的这8个项目就往前慢慢做,就是皆大欢喜的事情,别人能够赚到钱,我们也能够赚到钱;还有一种情况就是我们一定要想着经济不好,疫情控制不住,各国就是一个办法,就是发钱,现在中国为了赈灾救济发的钱跟全世界别的其他国家比是比较低的,我没记错的话跟前面十几个大的国家比较,中国排在第9还是第10,数量比较低。在全世界都在放水的时候资产的价格一定会涨,所以全世界都在说疫情之后带来的问题就是贫富两极分化,有钱的人、持有房产的人、持有资产人他们整个身价就高了;对于没有房产的人,就只能拿着工资,这样就产生了两极分化和贫富差距。我讲的是最不好的情况,当然这种情况发生的时候,我们手里120多万平方的项目还得拿着,如果经济情况好我们有经济情况好的办法,如果是经济情况不好,我们的房子相对货币来说的话,钱就会越来越不值钱,相对来说房子就会比较值钱,这也是我们的想法。在前几个月的时间基本上社会上的留言就多的不得了,这东西就是无风不起浪。全世界所有大的房产基金基本上全都是看准我们的项目是一个很好的项目。包括疫情来了之后,一会股票涨了,一会股票跌了,一会这个传言,一会那个传言,不够麻烦的,我们这个时候先踏踏实实的。

问题3:在我看来疫情都是短期的事,相信您带领团队的智慧一定会把这事干好,我是一名股东您刚刚说的事我都认同。但是我有一个问题想请教一下为什么今年不派发股息红利,这对我们这样的股东很重要,换句话来说我和我的家人认为一个好的资产应该是不断的稳定、不断的增加股息红利才是好的资产,我想问一下这是为什么,您是出于什么样的考虑?

潘石屹回答:整个的考虑还是从长远考虑,我给你说上几个数,就是前一段我们销售的几个项目,我们销售项目的价格和我们的租金回报率比较大概是3%,这个3%就是我刚才说的租金回报率比较低。可是全中国住宅市场的回报率是1%,就是这样的概念。可是我们从银行的贷款,我们的资金成果是接近5%,我们就是两个选择,销售一些项目就来分红,实际上在4、5年前我们这样做过,这些项目我们都叫非核心资产,就地理位置永远比不上前门大街、外滩、望京这些地方,但我们把这些项目销售出去了,比如凌空,实际凌空是上海非常偏的地方,像世纪广场这些项目就销售出去。第二条路就是我们维持这样120多万平方米的规模,正常的情况我们能够维持下去,经济情况如果不好,政府比我们更急,政府急的办法只有一个就是放钱,政府放钱我们的资产价格就涨,如果把我们最好位置的项目都销售出去了,等到人家资产价格涨的时候,我们手里没货,所以这样就会比较后悔,我们120多万平方米的面积我们认为就是核心的资产,从长远来考虑,现在我们销售一个项目,8个项目里一年销售一个项目,8年销售没了,而现在销售出去拿到钱,买地,怎么可能买到前门大街、上海外滩的地呢?都不可能的。所以我觉得比较可惜,所以派息的问题我们还是从长远考虑。

问题4:您说的事我特别认同,因为我们今天在买卖办公楼上的资金回报大概是3.3%,住宅是1.8%,我们的融资成本4.8%,换句话说我们的租金顶不上融资的成本,卖项目是必须的事,傻子都要去卖只是我们要留下一些核心的资产,而我关注的问题是我们通过我们120万平方米8个项目真实的运营获得的利润如何分给股东的问题,这涉及到另外的问题如何降低我们的杠杆率的问题,去年为止我们的杠杆率还是43%,有息负债的利息成本大概在7、8个亿,一共通过核心资产获得的净利润才十几个亿,一半我们都要付到利息上去,那我们股东有什么,我们股东什么都没有,我们只是股东不负责运营这些资产,所以我想请教您我们何时把杠杆率降下去,把融资成本打下去,把真实来自于核心的这些利润分给股东,我并不是让您卖项目,不是这个概念,我们经过真实的核心利润,比如说股东每年有股息收益。

潘石屹答:今年是一个特别的年,因为碰到了疫情,实际上现在才比较明朗化,前几个月全世界各地每天感染的数字,全部停工,说句心里话心里发颤,所以如何让整个公司健康平稳的发展下去就成了第一位考虑的问题。等到疫情缓解,全球经济步入正轨后,我们再慢慢调。

问题5:跟黑石合作的事

潘石屹回答:这个比较复杂,因为一个上市公司,有人做空有人做多,我们就会很小心说话,我们的原则以对外发布的公告为主,律师会反复校对,我不可以乱说话。

问题6:2019年SOHO中国光华路的二期出租率跌了8%,单价跌20%;望京三期出租率跌了12%,租金涨了12%;丽泽开业率很低9%,您能否介绍下这几个项目的情况?

潘石屹回答:望京有三个项目,从开业之后租的非常好,当时拿地预计按照每平方3块钱每天算,结果建成之后租到5块钱,罗永浩当时锤子就租的这个房子一层,他退租后是7块钱。望京一开始租金上涨率很好,但是行业很单一,都是互联网公司,去年开始互联网泡沫快要爆,互联网公司没有钱,租金开始往下降。2019年比较担心望京SOHO,但是疫情来了,快死掉的互联网公司反而很好,尤其线上教育的、线上交友的公司,又要扩租了。这个月大公司进来后,望京就快满租了。所以望京和互联网行业紧密相连。

光华路二期跟大的经济环境有关系,也和CBD供应量有关系,CBD新出了快100万平米供应量,整个CBD租金情况都不是很好,光华路二期跟市场比较一致。

丽泽这个项目从设计来说是最好的,建造成本是我们建的20多个项目里面成本最高的,从地理位置来看并不好,尽管在二环边上,大家觉得很远,交通也不是非常方便。但从长远来看,再过一年,有五个地铁,机场快线、11、 14号线等五条线汇集,在全世界没有一个项目能汇集这么多地铁。所以从长远来看交通状况是非常好的。并且这个楼是中国电信移动铺设了5G,全中国第一个。下个月可能有个大客户入驻,对方看好的就是因为有5G。

所以这三个项目的情况都不太一样。

问题7:根据cbre世邦魏理仕第一季度的数据,北京、上海物业的租金折让价是比较大的,这一块跟写字楼商铺客户结构有关系吗?物业管理会不会单独成立管理公司并上市?

潘石屹回答:我们的楼从物理条件上来说,首先地理位置很好,楼很新,很多楼都在第一轮时间段接近尾声,即将开始第二轮。出租的策略来说楼宇迅速填满,我们边上有一家其他公司的项目,85%招租用了4年时间。今年有疫情影响加上丽泽的交通还在建,会受到一些影响,正常情况我们的项目一般12个月做到90%的出租率,个别项目一年半。一般情况下我们会分成大租户、中小租户,但是中小租户涨租换租比较快,比如上海世纪广场,当年换租时租金涨幅在一倍,当时整体经济比较好。年份不好的时候会有一些小租户的折让。我们更多的选择让楼用起来,尽量不让资产浪费。

物业管理我们做的很好,因为我们的一套系统花了7、8年时间建立,全部是互联网系统,无论是能源的管理,设备设施的管理,还是安保的管理,全部是线上。外人一般都不知道这一块,都只看我们的楼是否漂亮,实际我们的物业管理非常不错。疫情期间我们给美国开发商包括全世界最大的房地产基金黑石等展示我们的物业管理照片,录像和管理方法,他们都觉得很好。黑石老板在接受某国外媒体采访时,还很详细的把我们的物业管理给美国人介绍了一下。我认为我们物业管理在中国还是跟美国比都比较先进。至于是否上市还未考虑,先把自己的物业管好,物业能够升值,就是股东最大的利益所在。

很多物业公司会上市PE很高范围在20-60倍,平均40倍。SOHO中国的物业现在一部分是管理我们已经出售出去的300万平米,另一部分是管理我们自己持有的180万平米。写字楼的物业价格都收得比较高,利用率也高,物业公司毛利率比较高。从PE值来算SOHO中国的物业公司价值确实还未体现出来,也没有从股票上体现出来。

$SOHO中国(00410)$ $万科A(SZ000002)$ $阿里巴巴(BABA)$ #SOHO中国# #2020股东大会见闻#

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精彩评论

万善先资05-23 21:47

我总感觉潘石屹说话还是比较真诚的,值得一看,特别是放水与贫富分化那里。

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rypan05-25 09:51

“疫情期间我们给美国开发商包括全世界最大的房地产基金黑石等展示我们的物业管理照片,录像和管理方法,他们都觉得很好。”也许潘总在纽约接触了不止黑石一家投资公司。

rypan05-25 09:44

老潘在纽约(疫情最严重的地方),也许就是一条好消息;但也许只是他没法回来而已。

rypan05-25 09:42

“全世界所有大的房产基金基本上全都是看准我们的项目是一个很好的项目。”就看你信不信这句话了

万善先资05-23 21:47

我总感觉潘石屹说话还是比较真诚的,值得一看,特别是放水与贫富分化那里。

陈昊扬05-23 20:43

多谢指正!我们昨天整理得比较匆忙,有一些错误,今天已经修正重发。